独家观察:绿城的轻重缓急

来源:互联网新闻 时间:2020-05-01 00:28

截至2014年3月31日止三个月,绿城集团累计合同销售金额121亿元,与去年一季度基本持平,目前来看,绿城正朝目标700亿稳步迈进。

负债率60.1%,年销售额650亿,整体毛利率30%,年末融资成本8.66%......这是绿城2013年年报上的一组数据,除了超额124%完成的销售额,这是一组不太像我们熟悉的绿城的财务数据,尤其是连续两年低于70%的负债率。

这几年,绿城发生了什么,这几年绿城又在关注什么?如今的绿城,又是一家什么样的绿城,虽然身处杭州——离绿城最近的地方,却越发觉得绿城如此的陌生。

连续两年负债率低于70%,绿城轻资产卓有成效

2011年,对破产传闻忍无可忍的绿城董事长宋卫平,在绿城内部刊物发表了一篇名为《自助者天助》的刊首语,随后被业内广泛传阅,彼时的房地产行业在调控中水深火热,积压了大批高端改善型房源的绿城和149.7%的负债率一起成为众矢之的。

也就在那时开始,绿城做出了“从重到轻”的改变,有媒体曾在绿城正式宣告大踏步加码代建业务后,留下一段这样的文字——“在反思了2011年的经历之后,宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略:在力求生存的首要目标之下,绿城将向轻资产方向发展;已经开始操作的代建模式将得到强化,保障房也将是绿城可能涉及的业务领域。”

不占用自有资金,却能通过品牌和管理输出扩大企业规模,增加净利润的代建业务始于2010年9月,即主管绿城代建业务的绿城建设集团的成立。业务设立的初衷是在不增加负债率的前提下,扩大规模,寻求单纯通过自有资金拿地的不可持续性之外的一种业务尝试。

代建业务仅开展三年,效果显现——2013年8月的绿城建设三周年媒体发布会上,绿城建设总裁许峰宣布:“截至2013年7月底——绿城开展代建业务三年之际,绿城建设已签约的代建项目80个,占地面积超过1100万平方米,总计建筑面积超过1600万平方米,预估可售金额超过1300亿元。”

另一组数据可能会更为直观:2013年上半年绿城合同销售金额人民币294亿元,而同期绿城建设代建项目取得的销售额达到了63亿元,成立仅三年的绿城建设贡献了相当于绿城(中国)集团五分之一的份额!

在代建业务卓有成效后,绿城的轻资产转型接二连三:2012年绿城成立国内首家建材B2B电子商务企业,一年后销售额达到了25亿元,外拓315个会员。其开创“网络商城+实体体验”的材料采供新模式,为房地产开发商、工程承建商、酒店连锁等工程客户提供制定采购。

2013年,宋卫平的“绿城+1“里又增加了绿城家居、绿城排屋别墅全装全配业务等依托绿城产业链的轻资产模块业务。

伴随着产品结构的调整,大中小型比例的均衡,与九龙仓股权合作,创建融绿平台,2012年绿城全年销售550亿的同时,更首次将负债率降到了49%——按照国际惯例,70%是划分企业重、轻资产运营的标准线。今年3月,2013年年报公布,绿城负债率为60.1%,再度低于70%。

如果我们仅从负债率一项数据来看,绿城的轻资产运行已经足够“李菊福”了!

“重”金打造养老、农业,资金考量绿城新“主业”

不过,正如中世纪的欧洲对骑兵的嗜好一样,绿城总是会不经意间表现出它对曾经的“重”的依恋:

2013年,时年56,,“五十而知天命”的宋卫平开始做他认为最重要的事情,“改变国人的养老习惯,让老人有尊严、有价值地养老”——7月,绿城国内首个学院式颐乐养生养老项目——绿城·乌镇雅园(动态 户型 样板房)正式落地;10月,在乌镇水乡,这座养老新模式实景样板房盛大开放。

虽然不到半年时间乌镇雅园销售近400套,销售额4.9亿元,这个公寓均价1.25万元/平米左右的产品,每天都要迎接来自乌镇、桐乡、嘉兴、杭州、上海、苏州等地的购房者。

乌镇雅园由雅达国际和绿城集团合作开发,占地1500亩,总投资75亿元,以颐乐学院为核心,规划为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。包括欧洲品牌的医疗公园、护理养老中心、五星级度假养生酒店、特色商业中心等六大功能区。

而比乌镇雅园投资更大的养老项目在2013年持续启动,4000亩的德清养老项目,8000亩的安吉桃花源度假养老项目。作为开发商和后续管理者,无论是投入开发的资金和后续运营的资金,都是对绿城资金链的一次重要考验。

而此后绿城未来三年重点关注农业的消息见诸报端,农民出身的宋卫平强调自己有信心把农业做好,并表示,已经在家乡嵊州谈好相关合作,即将启动2-3个5000亩左右的农场,主要种植一些特色粮食、经济作物和观赏性作物,在经营模式上,采取农民入股。

但在不负“商业模式运营的社会公益性企业”背后,涉足农业和养老两大产业,显然比勇气、信心更重要的还是资金和能力。

杭州缓拿地,绿城曲线加码杭州

2013年12月18日下午,绿城联合九龙仓历经三百余轮举牌应价,以25.76亿

元竞得萧政储出(2013)49号地块,楼面价13586元/平米,溢价率高达69.82% ,即近日公布案名的绿城九龙仓·钱塘明月。

该项目由绿城明月江南团队打造,产品定位为绿城二代高层的全精装住宅

,是“绿城滨江第一标杆明月江南的升级版产品。”

钱塘明月在钱江三桥打出“让萧山人民久违了”的巨幅广告,事实上,不

仅仅萧山人民久违了,对于杭州楼市,距离绿城上一次在杭州市场拿地的也已

经过去三年有余。

在频频出手上海、北京等地的土地市场,而在杭州——绿城的大本营,绿

城却似乎更愿意品牌输出、管理输出——绿城·西溪融庄(动态 户型 样板房)

、绿城·之江1号(动态 户型 样板房 业主家园)、远洋公馆·绿园(动态 户型

样板房 业主家园),甚至是名动长三角的武林壹号(动态 户型 样板房 业主家

园) ,绿城也选择了让本土另一房企滨江操盘。

2013年绿城杭州销售额180余亿,凭借历史积淀,仍然远远领先身后苦苦追

赶的滨江和万科,相信在楼市行情扑朔迷离的当下,虽然滨江手握数个豪宅大

盘,但在短期内超越绿城仍然是纸上谈兵。

一位不愿透露姓名的业内人士曾在华家池之战后表示,“滨江在华家池上

做的事情,绿城在很多年前已经做过了,而且做了很多次。”而或许正是这种

看淡,才有绿城执行总经理傅林江在华家池出让会上略显意兴阑珊的一次举牌

,对比之下是滨江副总朱立东紧锁的眉头和激动得略显紧张的神情。

广积粮,缓称王——学士朱升给朱元璋平定天下的战略方针,而已经取得

杭州的绿城,或许更多的考虑是如何去杭州化,如何更全国化的问题。而过去

两年的“缓”,虽然未能扩大在杭州的更大版图,但一定程度上也避免了“垃

圾市场”中的高价地迷局。

小镇之蓝,成为绿城当务之急

2013年第一季度,绿城开了两场会,两场继往开来的会:

一场继往:绿城集团在香港举行2013年度业绩公告发布会,绿城集团2013年全年销售物业面积309万平米,销售金额651亿元,较去年销售金额546亿元增长19.2%,完成2013年锁定的销售目标118.4%,整体销售均价为20115元/平米。

一场开来:绿城集团“小镇之蓝”(理想小镇)专题研讨会在海南·绿城蓝湾小镇召开。在房地产行业正在从“造房子”向“造生活”转变的当下,绿城认为,理想小镇是“造生活”的理想形态。绿城,是理想小镇建设的参与者、研究者、引领者和实施者,绿城将以“大同”为终极目标,大力创造各具特色的理想小镇。

“大道之行也,天下为公。选贤与能,讲信修睦,故人不独亲其亲,不独子其子,使老有所终,壮有所用,少有所长,鳏寡孤独废疾者,皆有所养。男有分,女有归。货,恶其弃于地也,不必藏于己;力,恶其不出于身也,不必为己。是故谋闭而不兴,盗窃乱贼而不作,故外户而不闭,是谓大同。”

伴随着这段儒家“大同精神”的经典论述,绿城理想小镇翻开建设宪章,理想小镇是“造生活”的理想形态。绿城,是理想小镇建设的参与者、研究者、引领者和实施者,绿城将以“大同”为终极目标,大力创造各具特色的理想小镇。

2013年6月3日,宋卫平率领150多为高管团队参观良渚文化村,并且在良渚君澜度假酒店召开现场会议。对于绿城高管团队的第一次实地参观学习万科项目,当日在现场的杭州日报记者刘德科认为,“这看起来似乎是一件很小的新闻事件,但却有可能昭示绿城与万科这两家截然不同的地产大鳄,已经在房地产开发的趋势上达成了观念的一致。”

良渚文化城是万科旗下规模最大的项目,而文化村的小镇生活也已经改变了人们对居住、对生活的过往认识。

从城西多层住宅起步,绿城20年开发走来,绿城的优秀作品不胜枚举,无论是绿园系、玫瑰系、深蓝广场、蓝色钱江,从低密度排屋、别墅到多层、高层,绿城的住宅已经成为品质的象征;而随着多年开发历史,绿城产业链串联了教育、医疗、旅游、酒店、商业等足够帮助企业和行业推进从造房子向造生活改变的生产要素。

对美好生活的向往,是人类亘古不变的追求之一。从“理想国”“桃花源”到“乌托邦”,人类对理想居住的追寻从未止步。当代社会,作为一种聚居形态,“小镇”是实现美好生活的最佳方式。而绿城的小镇将率先从九州绿城·珠海翠湖香山项目、海南·绿城蓝湾小镇、绿城·安吉桃花源、绿城·德清莫干山项目、绿城·舟山长峙岛、绿城·青岛理想之城、绿城·乌镇雅园等项目开始呈现“小镇之蓝”。

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